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上昇幅が拡大!?2019年愛知県公示地価

19日に発表された公示地価で、県内の地価は住宅地では7年連続、商業地では6年連続の上昇となり、いずれも上昇幅が拡大した。
宅地やオフィス需要が多い名古屋市都心部などでの上昇が顕著な一方、知多や東三河地方の山間部、海沿いの地域では下落しており、二極化が進んでいる。

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◆住宅地◆
県全体の変動率は1・2%の上昇で、昨年に比べ上昇幅は0・5ポイント拡大した。
地域別では、名古屋市が2・3%、尾張地方が0・9%、西三河地方で1・8%上昇したのに対し、知多地方で0・2%、東三河地方は0・8%下落した。
上昇した地方ではいずれも上昇幅が拡大。
下落した地方でも下落幅は小さくなった。

市町村別では33市町で上昇。
上位は長久手市、豊田市、刈谷市などで、都市部近郊で住宅需要が高い地域だった。
下落は15市町村。
下落幅が大きかったのは美浜町や南知多町、新城市など高齢化、過疎化が進む自治体だった。
災害リスクが懸念される海沿いの地域でも下落がみられた。

最高価格は、今回新たに調査地となった中区栄2-6-17のマンション用地で、一平方メートル当たり128万円だった。

◆商業地◆
県全体の平均変動率は、昨年比1・4ポイント増となる4・6%の上昇だった。

地域別では、住宅地と同じく名古屋市、尾張、西三河地方で上昇。
知多、東三河地方で下落した。
特に名古屋市は、名古屋駅周辺のオフィス需要の高まりや、中日ビルの建て替えなどを控える栄周辺の再開発への期待感の高まりから地価の上昇が顕著で、昨年比2・7ポイント増となる8・9%の上昇となった。
下落した知多、東三河地方は下落幅は縮小した。

最高価格は中村区名駅1-2-2「名古屋近鉄ビル」で、一平方メートル当たり1230万円だった。

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≪ 3月20日(水) 中日新聞朝刊より ≫
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平成31年度税制大綱、住宅ローン減税増税後13年間に延長!?

平成31年度税制改正では、消費税増税による住宅市場の需要減少対策として、住宅ローン減税の適用期間を現行の10年間から3年延長し、13年間とすることが決まった。
対象は31年10月以降に契約し、32年12月末までに引き渡された住宅やマンションに住民票を移して居住する人に限る。

住宅ローン減税は、住宅を新築や増改築または購入した場合、毎年末の住宅ローン残高の1%を所得税などから差し引ける制度。(築年数等利用制限があります)
現行は10年間で一般住宅の場合、最大計400万円、長期優良住宅などの特定の住宅は500万円がそれぞれ差し引かれ、確定申告や年末調整を通じて還付される。
33年末までに入居した人が対象となっている。

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税制改正で延長される3年間は、住宅やマンションの建物購入価格の2%分を3年かけて所得税などから差し引く。
例えば、建物部分の価格が3千万円の住宅を購入した場合、2%の消費税増税分に相当する60万円が3年間で還付の対象となる。
ただし、この建物価格の2%を3等分した額と、借入残高の1%分の金額を比べて少ない方を実際に還付される減税額とする。

≪ 12月14日(金) 産経新聞より ≫

日銀長期金利上昇を容認!?どうなるこれからの住宅ローン

日銀は31日の金融政策決定会合で、これまでの金融緩和策を修正し、0%程度になるよう誘導してきた長期金利の上昇を容認することを決めた。
黒田東彦総裁は記者会見で、0・2%程度の上昇を念頭に置いていることを明らかにした。
長引く金融緩和の副作用に耐えられず、修正を迫られた形となった。

日銀は国債を買い入れることで長期金利が0%程度になるよう誘導してきた。
事実上、上下0・1%の変動を認めているが、黒田総裁は「その倍程度は変動しうることは念頭に置いている」と述べた。
長期金利が上がると、それを基準に決まる住宅ローンなど幅広い金融商品の金利も上昇する。

政策を修正した理由は、日銀による金融緩和で超低金利が長引き、副作用が目立ってきたためだ。
銀行は貸し出しの利ざやが稼げず経営が悪化。
国債は金利が低くもうかりにくいため、買い手がつきにくい。

同時に発表した2018~20年度の物価見通しも下方修正。
18年度は1・3%から1・1%、19年度は1・8%から1・5%、20年度は1・8%から1・6%に引き下げた。
黒田総裁は、物価上昇率の2%目標について「考えられていたよりも時間がかかる」と説明した。

また、複数の株式を束ねた金融商品「上場投資信託(ETF)」の買い入れペースについて、現在の年六兆円を縮小する可能性も示唆。
買い入れ額は三月末で累計二十四兆円にのぼり、株価をゆがめたり、一部の銘柄で日銀の保有比率が高まりすぎたりなど弊害が指摘されていた。

会合では政策を修正しつつ、柱となる短期金利をマイナス0・1%程度、長期金利を0%程度に誘導する目標を当分の間は維持することを決めた。
採決では九人のうち二人が反対。
長期金利の変動を認めたことについて、片岡剛士審議委員は「(本来の)誘導目標を不明確にする」、原田泰審議委員は「あいまいすぎる」と指摘した。

≪ 8月1日 中日新聞朝刊より ≫

民泊、届け出低調!?新法施行目前、名古屋23件「様子見」

自宅や賃貸物件などを有料で旅行者に貸し出す「民泊」のルールを定めた住宅宿泊事業法(民泊新法)が15日に施行される。
個人でも資産を活用できると注目を集めるが、中部地方の届け出状況は低調だ。
ただ、訪日客の増加を背景に市場としては中長期の伸びが期待できるとして、周辺ビジネスにコンビニ大手などの参入が相次いでいる。

中部で最も宿泊需要が多いとみられる名古屋市では、民泊利用の届け出は23件(5月31日時点)。
福井、長野、滋賀の3県は6月4日時点で1桁にとどまる。
滋賀県の担当者は「問い合わせは増えているので、施行後に参入する人が多いのでは」という。

なかなか届け出数が伸びない背景に、各自治体が条例で営業を制限する独自ルールが申請を複雑化しているという見方もある。

静岡県は学校などから100メートル以内の地区での平日営業を禁止しており、担当者は「相談の段階で営業禁止地区に該当する人が結構いた」と明かす。
長野県は周辺地域住民への事前説明を事業者に求めており、「準備が遅れている人がいる」(担当者)と話す。

名古屋市は、市内の2~3割にあたる住宅専用地域での平日営業を禁止。
同市の民泊業務代行会社「スリーハンドレッド」の志摩恭平社長は「様子見の人が多い」と話す。
条例で制限をしていないものの申請数が少ない福井県は「もともと民宿が多く、新規参入しにくいのではないか」(担当者)とみており、地域の事情が反映されていそうだ。

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観光庁の5月11日時点の集計では、全国で724件の届け出があり、このうち中部(愛知、岐阜、三重、長野、滋賀、福井、静岡の7県と名古屋市)の比率は1割だった。

一方、関連ビジネスの動きは活発化しており、コンビニ大手は民泊客を店内に呼び込もうと、店を鍵の受け渡し拠点として提供する。
ファミリーマートは民泊仲介最大手の米エアビーアンドビーと提携。
セブン-イレブンはJTBと共同でチェックイン専用機を設置すると発表した。
楽天子会社「楽天ライフルステイ」は6月中に民泊仲介サイトを始めるとともに、米民泊仲介大手「ホームアウェイ」と提携して古民家を民泊施設に転用するサービスに乗り出す。

≪ 6月7日(木) 中日新聞朝刊より ≫

平成30年公示地価・依然続く二極化傾向

国土交通省が27日発表した公示地価(1月1日時点)で、県全体では住宅地が6年連続、商業地が5年連続でともに上昇した。
名古屋市中心部などで進む再開発事業や、自動車関連産業を中心に景気が回復基調にあることが反映した。
一方、知多地域の沿岸部などは下落が目立ち、二極化の傾向は依然続く。

住宅地では全調査地点の54%で上昇し、平均上昇率は0.7%(昨年比0.1ポイント増)。
商業地は65%が上昇し、平均上昇率は3.2%(同0.8ポイント増)だった。
県内5地域別でみると、住宅、商業地とも名古屋、尾張、西三河は上昇し、知多、東三河は下落。
地域差が鮮明になっている。

■住宅地
市町村別上昇率トップは長久手市の4.3%。
豊田市(3.1%)、豊明市(2.6%)、東郷町(同)、みよし市(2.5%)と続く。
名古屋都心と製造業が集積する西三河地域の双方への交通利便性が良いエリアに需要と人気が集まる。

長久手市は一昨年にショッピングモール、昨年は家具の大型量販店が開業し、民間の「住みよさランキング」でも全国上位に選ばれた。
名古屋市内も中区などを中心にマンション需要が堅調。
港区を除く全区で上昇した。

知多地域などでは南海トラフ地震による津波への警戒感が拭えない。
下落率が大きい上位5地点は、いずれも沿岸部の自治体。
山間部を抱え、高齢化と人口減少が進む東三河地域でも下落傾向は顕著だ。
豊橋市は3年連続で下落した。

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■商業地
名古屋市の上昇率が6.2%(昨年比1.4ポイント増)と高く、県平均を押し上げた。
区別でみると、名古屋駅のある中村区と栄地区を抱える中区がともに12.2%で並び、東区の8.0%が続く。
この3区は店舗、オフィス需要とも堅調で、上昇幅は昨年より拡大した。

地点別上昇率トップは、名駅西口の「中村区椿町15−2」。
1平方メートル当たりの価格は2014年と比べ2.5倍に上がった。
27年のリニア中央新幹線開通を控えた再開発で、名駅エリアは東口も含め飲食店などの出店が相次ぎ、テナント賃料も上昇が続いている。

昨年は屋外型テーマパーク「レゴランド・ジャパン」(港区)の開業や、名駅南の再開発地区「ささしまライブ24」(中村区)の全面開業などがあったが、いずれも周辺地価への波及は限定的だった。

≪ 3月28日(水) 中日新聞より ≫

民法改正案・相続配偶者に居住権が新設

民法の相続分野の見直しを進めている法制審議会(法相の諮問機関)の部会は16日、遺産分割の際の選択肢として、残された配偶者が終身あるいは一定期間、遺産に含まれる家に住み続けることができる居住権や、自筆の遺言を法務局で保管できる制度の新設などを盛り込んだ改正要綱案を了承した。
二月中旬に上川陽子法相に答申し、政府は今年の通常国会に民法改正案を提出する。

相続分野の見直しは1980年以来。
高齢化の進展など社会情勢の変化を受け、規定の見直しが必要と判断した。

夫婦で住んでいた家が遺産に含まれる場合、所有権と切り離す形で、配偶者が終身か一定期間の居住権を取得し、建物に登記することを可能とする。
配偶者の遺産取り分は原則全体の二分の一だが、家については土地・建物の評価額よりも安い居住権だけを相続することにより、その分、預貯金など他の遺産が多く分配されることになる。

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高齢の配偶者の住む場所と生活資金の安定的な確保が狙い。
子どもが家の所有権を受け継ぎ、売却したとしても、居住権があるうちは住み続けることができる。

遺産分割が終了するまで、配偶者が無償で家を使用できる短期の居住権も設ける。
婚姻期間が二十年以上の夫婦の場合、配偶者が生前贈与や遺言で与えられた家は、相続人が遺産分割で取り分を計算する際の対象から除外する案も盛り込んだ。

遺言の新たな制度も創設。
自筆証書による遺言は、全文、日付、氏名を本人自身が書くよう定めているが、財産を一覧にした目録に限り、パソコンなどで作成したものを添付できるようにする。

現行では、公正証書遺言は公証役場で保管できる一方、自筆証書遺言は、弁護士などに預けるか自分で保管する必要があった。
案では法務局での保管を可能とし、紛失や改ざんといったトラブルを防ぐ。
故人の看護などで遺産維持に貢献があった相続人以外の親族が、相続人に一定の金銭を請求できる制度も設ける。

≪ 1月17日 中日新聞朝刊より ≫

名駅の隣接エリアも上昇傾向!2017年分愛知県路線価

国税庁が、相続税や贈与税の算定基準となる2017年分の路線価を発表した。
県内の20税務署ごとの管内最高路線価を比較すると、名古屋市内の9地点がいずれも上昇。
地価回復をけん引してきた名古屋駅前だけでなく、隣接エリアでも上昇傾向が続いた。
名古屋近郊の駅前も伸びた一方、東三河や知多地域では横ばいや下落が続き、都市部との差が目立った。

比較した20地点で最も高かったのは、名古屋中村税務署管内の名駅通り(名古屋市中村区名駅1)で、1㎡当たり880万円(前年比4.8%増)。
13年連続で県内最高値となった。
ただ、前年まで2けた成長が続いた上昇率は鈍化。
都道府県庁所在地の最高価格の比較では、横浜に抜かれて4位(前年3位)に後退した。

県内20地点で上昇率トップは、名古屋西税務署管内で、名駅に近い広井町線通り(名古屋市西区牛島町)で23.4%。
場所は、名古屋ルーセントタワーの南東にあたる。
ただ不動産関係者の間では、急激な高騰を理由に最近は需要の伸びが鈍化したとの見方がある。

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不動産鑑定士によると割安感のある周辺エリアに投資家の目が向いており、熱田税務署管内で、金山総合駅に近い新尾頭金山線通り(熱田区金山町1)が20.6%増と続いた。
栄地区は、名古屋中税務署管内の大津通り(中区栄3)が8.7%増(前年10.4%増)と、伸びはやや緩やかになった。

名古屋市外では、全11地点のうち5地点が横ばい。
上昇した4地点のうち、一宮市の尾張一宮駅や春日井市の勝川駅など、JRの快速列車が停車する近郊の駅周辺で上昇が顕著だった。
名古屋へのアクセスの良さなどが注目されたとみられる。
一方で、津波への警戒感が拭えない知多地域や、過疎化に悩む奥三河では下落傾向が続く。

≪ 7月4日(火) 中日新聞より ≫

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名古屋市で住宅・不動産関係の仕事をしています。
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